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公摊面积“坑”有多深?

作者: 编辑:大鹏展翅 来源:贵阳晚报 发布时间:2018年08月07日 11:30
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  核心提示

  对很多中国人来说,买房子都是一件大事。但您买的房子名副其实吗?实际上,由于“公摊面积”的存在,您的房子会大打折扣,比如建筑面积为100平米的房子,可能套内面积只有80平米;如果是高层的话,可能就缩水到70平米了。

  7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩“猫腻”。据业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  实际上,从1998年我国进入商品房时代开始,公摊面积就因为不符合国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

  1

  “公摊面积”包括哪些部分

  所谓“公摊面积”,指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华解释,在建筑物中有三个面积定义,第一个面积定义是使用面积,使用面积一般也叫地毯面积,也就是我们房屋墙面以内的部分;第二个面积指套内建筑面积,套内建筑面积包括使用面积,也包括我们现在的隔断墙中间的50%的墙体部分;第三个部分是建筑面积,建筑面积是在套内建筑面积基础上把分摊面积计入。

  这意味着,不仅电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

  2

  占比不断攀升,甚至超过使用面积

  谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

  举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

  旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

  但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  3

  “重庆模式”适合推广吗?

  重庆,在中国房地产市场里,显得“特立独行”,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平米的房子,居住面积就是100平米,“货真价实”。

  中原地产首席分析师张大伟表示,按照套内面积来销售更科学。张大伟指出:“重庆的这个模式,它对于市场,因为他是一直是这种封闭监管的一个城市,相对而言的话,他购房者也接受了这种定价模式。其实它的面积对于购房者来说是更直白更直接,你买到多少就是你用多少,就是直接对应的这一点来看的话,其实是从合同角度来说是比较健全健康的。”

  4

  取消公摊有无可能

  近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。

  “建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明白。”他说。

  降低或取消公摊面积,是否会推高“房价”?

  业内人士表示,压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

  ■揭秘

  猫腻一:做大公摊面积 可多赚千万

  一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

  “按实际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。

  他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

  易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示,6月,一线城市4万元以上均价水平持续了15个月,二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月,三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

  以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

  猫腻二:消防应急场所变停车位,又可多赚千万

  到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

  你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

  “比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

  他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个中型社区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。

  以北京为例,北京五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。

  假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

  猫腻三:公摊面积被拿去牟利

  王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

  “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,难道不应该向业主交钱吗?”他说。

  在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

  记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;北京道闸起落杆媒体位则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

  综合中新社、中国之声报道

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